Cobrança de cota condominial baseada na fração ideal

Cobrança de cota condominial baseada na fração ideal/legalidade

Trata de matéria que recentemente adotou entendimento jurisprudencial interpretando a previsão disposta no Código Civil de 2002 em seu artigo 1336, I e artigo 12, § 1º da Lei 4.591/64 (Lei de condomínio e incorporações imobiliárias). Ambos os artigos citados nas referidas Leis, possuem texto sugerindo a cobrança de cota condominial de acordo com a fração ideal pertencente a cada unidade imobiliária.

Com isso, se tornou usual em nossa sociedade o proprietário de cobertura, ser assolado com a cota condominial em sendo o dobro das demais.

Porem, a interpretação da Lei, evolui conforme o desenvolvimento da sociedade. O Legislador, ao criar os artigos acima citados, não os fez para o caso concreto, e sim, abstrato, de maneira que sua interpretação vem em busca de continua evolução.

Com este enfoque, no inicio do século XXI, muitos proprietário e condôminos de imóveis comerciais localizados em condomínios mistos (residencial e comercial) buscaram a tutela jurisdicional sob a alegação de que não utilizavam diversos serviços e bens os quais eram obrigados a ratear, em muitas vezes, pagando mais que quem realmente utilizava.

À titulo exemplificativo, pensemos no caso um comerciante que possui loja no andar térreo de um prédio (muito comum no Rio de Janeiro) com entrada acesso distinto em utilização. Este condômino, se usada à literalidade da Lei, deve arcar com a mesma cota condominial que os demais ou até mais. Em singela analise, verifica-se parecer desproporcional o pagamento deste proprietário em relação ao demais, passo que, não utiliza dos porteiros, dos elevadores, do faxineiro e demais serviços.

Com esta tese, os Tribunais pátrios e o STJ, quando provocados, se manifestaram contra a cobrança pela fração ideal.

Em julgado de 2013, se abriu o precedente, com o julgamento de uma ação promovida por um proprietário de cobertura (tendo o dobro da fração ideal) que pagava o dobro dos demais por conta de sua fração ideal.

Após 13 anos de processo judicial, o proprietário da cobertura (Autor), comprovou através de pericia, que não possuía nenhum beneficio que justificasse que sua cobrança fosse superior aos demais condôminos, a ainda, que o tamanho da sua unidade interna não prejudicava ou beneficiava a ninguém. Assim, o E. STJ afastou a tese do condomínio de enriquecimento ilícito e condenou o condômino a devolver com correção monetária todos os valores cobrados desde a propositura da ação. Ressalta ainda a citação do “principio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com as despesas” para embasar a decisão.

No meu entendimento, os proprietários de coberturas que ingressarem agora com a ação declaratória, tem o direito de reaver, com correção monetária os valores pagos à maior (apurado com pericia) dos 05 anos anteriores a propositura da ação, tendo os anos anteriores ao quinquênio, sido abraçados pelo fenômeno prescricional.

A pericia é elemento essencial para o deslinde de causa, pois, determinadas coberturas podem ter efetivo uso mais elevado de algum dos “serviços” inclusos na cota condominial (ex: cobertura com piscina e jardim regularmente regado). Com a realização de prova pericial (seja no curso da ação ou em cautelar de produção antecipada de provas), é possível identificar e individualizar o percentual de determinado serviço que e, se deve ser pago pelo proprietário de cobertura.

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Precedente citado - STJ – Resp-1.104.352-MG